ST×不動産 (不動産ST)

不動産ST (セキュリティ・トークン)は、STの仕組みを「不動産投資」に活用した金融商品です。
SBI証券では2021年より不動産STを継続的に販売しています。

不動産投資の新しい形 ST×不動産の組み合わせの効果！
SBI証券でのST取扱い
よくある質問

不動産投資の新しい形 ST×不動産の組み合わせの効果！

これまでの不動産への代表的な投資手法としては、現物不動産や上場REITなどがありますが、これらの商品と比べて不動産STにはどのような魅力があるのでしょうか？
各投資手法にはそれぞれのメリット・デメリットがありますので、以下で詳しくみていきましょう。

現物不動産のメリットとデメリット

「不動産投資」と聞いて、まずイメージされるのは現物不動産への投資かと思います。
株式や債券とは異なる魅力がある一方で、不動産投資ならではの投資のハードルがあります。

上場REITと不動産STの違い

上場REITと不動産STでは、主に物件の投資対象が異なります。
あなたは、どちらのタイプ？

各不動産投資の比較

現物不動産

上場REIT

不動産ST
投資金額

まとまった資金が必要

小口で投資可能

小口で投資可能
投資対象物件数

1物件

多数

1～7物件 ※1
物件の入れ替え

なし

あり

なし
物件の選定

投資家自身

プロ

プロ
流動性

低

高

低
運用期間

満期なし

満期なし

満期あり ※2
物件の管理・運用

投資家自身

プロ

プロ

SBI証券で過去取扱いの不動産STの対象物件数を記載。
運用者の判断により満期前の早期売却や期間延長が決定する場合があります。

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もっと知りたい！

不動産STについて、動画やマンガで開設したコンテンツを公開中！
こちらもぜひお役立てください♪

少額から始められる！今知っておきたい不動産ST投資

分散投資にもおすすめの新しい投資スタイル

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マンガでわかる！不動産ST入門

SBI証券でのST取扱い

SBI証券は2020年5月の金融商品取引法改正によるSTO法制化以降、STビジネスに注力してきました。
2025年2月時点で、当社主幹事での不動産STOの実績は10件で、豊富な実績を有しています。

Point1

SBI証券で取扱いの不動産STO実績

※3

最低投資単位並びに最低投資金額は変更する可能性があります。また、過去の販売商品はこの限りではありません。

※4

比較対象範囲は、主要ネット証券5社となります。「主要ネット証券」とは、口座開設数上位5社のSBI証券、松井証券、マネックス証券、三菱UFJ eスマート証券、楽天証券（カナ順）を指します。 (2025/2/14現在、各社公表資料等より、SBI証券調べ。)

Point2

ODX (大阪デジタルエクスチェンジ)を通じた ST セカンダリ取引

SBI証券は、2023年12月よりODXが運営を行う「START (※5)」を通じたSTのセカンダリ取引 (※6)を開始しました。
これまで、STには二次流通市場がなく、購入や換金の機会が限定的でしたが、「START」での取引開始により、START取扱銘柄については委託取引にておおむねいつでも売買できるようになりました。

※5

STARTは、セキュリティ・トークンの売買取引を行う私設取引システム (いわゆるPTS)です。STARTで取引される銘柄は上場有価証券ではありません。

※6

セカンダリ取引とは、証券会社による買い取りなど既に発行された金融商品や証券を投資家間で売買する取引のことを指します。これは、元々の発行者から直接購入するのではなく、既存の所有者から購入する形で行われます。

STARTの特徴

取引価格が公表されるため、投資家はリアルタイムで価格情報を確認でき取引の透明性が高まります。
SBI証券では、インターネットを通じて原則いつでも注文が可能です。
新規発行時に取得できなかった銘柄を、発行後いつでも購入できるようになります。
STARTは私設取引システム (PTS)ですので、ODX取扱い銘柄は上場有価証券ではありません。

STARTについてさらに詳しく知る

STARTについてもう少し知りたいという方は、以下のページもぜひご活用ください。

START取引 ODX ST

Point3

当社限定キャンペーンも多数！

SBI証券では、お客さまに不動産STをもっと知っていただきたい！という思いから、現金やXRPをプレゼントするキャンペーンを不定期で開催しています。

過去に行ったキャンペーン一例

Campaign

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よくある質問

不動産STの場合、不動産の売却価格の変動によりどのような影響がありますか？
各案件は、運用期間満了時に、運用対象不動産は売却され、その売却収益を元に借入の返済などを行い、最後に償還 (元本・分配金の交付)が行われ、ファンドは終了となります。その際、対象不動産の売却時の価格により、次の取扱いとなります。
- 売却益が生じた場合は、償還時配当として分配金に加算
- 売却損が生じた場合は、出資金元本から控除され、元本償還の額が減少
運用対象の不動産については不動産鑑定評価額等当社WEBサイト上で表示している価格で売却することについて保証又は約束するものではありません。案件ごとにリスクをよくご確認の上ご購入ください。

売却益が生じた時

売却損が生じた時
1期目と2期目でなぜ分配金が異なるのでしょうか？
分配金は決算期間内に運用案件から発生した収入から費用を控除した金額を元に決定されることから、発生する収入や費用の変動に応じて、決算期毎に変動する可能性があります。そのため、１期目と２期目の分配予定額が異なる場合もあります。
また、分配予定額が異なる主な要因としては以下のようなものが挙げられます。

決算期の計算期間の違い
- １期目は通常の計算期間である6ヶ月間を下回る場合があり、通常時より運用期間が短くなるため
テナントの入退居のタイミングの違い
- 各物件においては、テナントが入居する場合の礼金等の収入や、退去する場合の原状回復費などのように、突発的に発生する収入・費用があります。そのため、テナントの入退居が予測されるタイミングの違いにより、その期間の分配予定額に影響が出る可能性があります。
なお、分配予定額はあくまでシミュレーション上の数値であり、運用開始後の収入や費用などの変動要因により実際の分配金が異なる場合があります。
不動産STOの配当金や譲渡・償還損益と上場株式等の譲渡損益等との損益通算は可能ですか？
以下の通り、お客様の選択された口座により対応が異なりますが、いずれも可能です。

特定口座 (源泉徴収あり)でのお取引を選択された場合
- 当社がお客様に代わって納税手続きを行いますので、確定申告は原則不要です。
特定口座 (源泉徴収なし)でのお取引を選択された場合
- お客様ご自身で確定申告をしていただく必要がございます。なお、申告時には、当社がお客様に交付する「特定口座年間取引報告書」をご利用いただけます。
一般口座 (一般扱い)でのお取引を選択された場合
- お客様ご自身で売買損益等を計算し、確定申告をしていただく必要がございます。